Immobilienthemen

"SEHNSUCHT NACH DEUTSCHEM BETON", 06-2015


Experten erwarten 2015 ein Investmentvolumen von mehr als 40 Milliarden Euro für Immobilien. Über die Hälfte des Kapitals kommt aus dem Ausland

 

Nationale und internationale Kapitalanleger haben erkannt, dass vor allem Gewerbeimmobilien in Deutschland langfristig zu den lukrativsten Gewinnbringern gehören können. Kein Wunder, dass 2014 in- und ausländische Investoren gewaltige Summen in deutsche Gewerbeimmobilien angelegt haben. Für 39,8 Milliarden Euro wurden vergangenes Jahr Bürotürme, Einkaufszentren, Hotels und Logistikobjekte zwischen Aachen und Görlitz erworben.

 

Nicht nur hiesige, auch ausländische Altersvorsorgeeinrichtungen, Fonds und Versicherungen neigen dazu, Immobilien in Deutschland zu erwerben. Die starke wirtschaftliche Stellung Deutschlands angesichts der Krisen in Europa ist ein Magnet für in- und ausländische Investoren. Der schwache Euro macht hiesige Immobilien bei Profianlegern aus anderen Währungsregionen zusätzlich attraktiv. Sie spekulieren darauf, dass die Gemeinschaftswährung irgendwann wieder steigen wird und sie so zusätzliche Wechselkursgewinne einstreichen können. Der deutlich gefallene Eurokurs macht Immobilieninvestments für ausländische Anleger zusätzlich attraktiv.

 

Die Regierungen in China und Südkorea haben ihren Altersvorsorgeeinrichtungen auferlegt, ihre Investments stärker auf verschiedene Weltregionen zu verteilen und auch Immobilien in der Eurozone zu erwerben. Deutschland als Fels in der Brandung inmitten der Krise in Europa steht bei ihnen besonders im Fokus.

 

Die geringen Renditen am Anleihemarkt werden deshalb die Nachfrage nach deutschen Gewerbeobjekten in 2015 weiter treiben. Pensionskassen, Versicherungen und Versorgungswerke waren bislang noch in der komfortablen Situation, dass ältere Anleihen noch deutlich höhere Renditen abwerfen.  Doch immer mehr von diesen Papieren laufen aus. Die Investoren erhalten ihr Kapital zurück, finden aber keine neuen Schuldverschreibungen mehr, mit denen sich nur annähernd so hohe Erträge generieren lassen wie in der Vergangenheit.

 

Das treibt die Preise immer weiter in die Höhe und spiegelbildlich die aus den Mieterträgen in Relation zu den Erwerbskosten erzielbaren Renditen nach unten. 

 

Investoren wird es verstärkt in voll vermietete Objekte in mittelgroßen Städten oder in Gebäude mit teilweisem Leerstand in den Metropolen ziehen. In den mittelgroßen Städten wird die Nachfrage nach Anlageobjekten steigen, da dort die Einwohnerzahlen wachsen und Unternehmen erfolgreich operieren.

Immobilien Grundbegriffe Teil I

-          Grundbuch

-          Erwerbsformen bei Immobilien

-          Steuerliche Betrachtung bei Erwerb

-          Auflassungsvormerkung

-          Erwerbskosten

-          Erschließungskosten

-          Bewirtschaftungskosten

-          Abschreibung

 


 

Grundbuch

 

Für den Rechtsverkehr ist es wichtig, die wesentlichen Rechtsverhältnisse eines Grundstückes zuverlässig und unverbindlich festzuhalten. Das Grundbuch wird bei den Amtsgerichten geführt. Seit Februar 2007 wurden alle Grundbücher in NRW auf die elektronische Grundbuchführung umgestellt.

 

Jedes Grundbuch besteht aus 5 Teilen:

1.       Aufschrift: Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Nummer des Blattes

2.       Bestandverzeichnis: Gemarkung, Flur, Flurstück

3.       Abteilung I:  Eigentümer, Miteigentümer, Grundlage der Eigentumseintragung

4.       Abteilung II: a) Belastungen mit Ausnahme von Hypotheken du Grundschulden, also z.b. Überfahrtsrechte

                                 Dritter, Wohnungsrecht, Nießbrauch und Reallast.

                             b) Beschränkungen wie z.b. Insolvenzverfahren, Nacherbfolge, Testamentsvollstreckung oder

                                 Zwangsversteigerung. Zum Schutz von Grundstückskäufern wird hier die Vormerkung

                                 eingetragen.

 

5.       Abteilung III: Hypotheken, Grund- und Rentenschulden einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden

                              Vormerkungen und Widersprüche

 

Die Rangverhältnisse unter den Rechten werden durch ihre Reihenfolge bestimmt. Soweit die Rechte in verschiedenen Abteilungen eingetragen sind, hat das unter Angabe eines früheren Tages eingetragene Recht den Vorrang. Bei der Erlösverteilung innerhalb einer Zwangsversteigerung werden die Gläubiger nach Reihenfolge befriedigt.

 

Beim Amtsgericht geführtes Register, welches die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks darlegt. Es gibt Auskunft über die Größe und Nutzungsart sowie die Eigentumsverhältnisse. Außerdem enthält es eine Aufstellung der Rechte an anderen Grundstücken sowie der Lasten und Beschränkungen. Jeder mit berechtigtem Interesse (z.b. Käufer) kann das Grundbuch einsehen. Es genießt öffentlichen Glauben, das heißt, auf die Richtigkeit der Angaben kann vertraut werden.“

(Quelle: Glossar, Grundbuch, FOCUS Online, 2008)

 


 

 

Erwerbsformen bei Immobilien

 

Die übliche Form Eigentum an einem Grundstück, einem Gebäude oder einem Teil von diesem zu übertragen, vollzieht sich in drei Phasen: 1. Abschluss des Kaufvertrages, 2. Antrag des Käufers und Bewilligung durch den Verkäufer auf Auflassung zur Änderung der Rechtsverhältnisse. 3. Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch.

 

Eine Sonderform ist der Erwerb durch Zuschlag im ZV-Verfahren. Es handelt sich um einen staatlichen Hoheitsakt, bei der Übertragung des Eigentums ist der bisherige Eigentümer nicht beteiligt.

Weitere Formen des Erwerbs sind die Schenkung, Ehevertrag (bei Gütergemeinschaft) und die Erbschaft. Weiterhin gibt es Erwerbsformen im weiteren Sinn bei Umwandlung und Zusammenschluss von Gesellschaften.

 

 


 

 

Steuerliche Betrachtung bei Erwerb

 

Im Zusammenhang mit dem Erweb und Besitz von Immobilien sind drei Steuerarten zu beachten:

a) Verkehrsteuern: Diese Steuern werden ausgelöst, wenn das Eigentum am Grundbesitz übertragen wird Grunderwerbsteuer oder Leistung erbracht werden (Umsatzsteuer).

b) Besitzsteuer: Eigentum und Vermögen werden steuerlich belastet (Grundsteuer, Vermögenssteuer).

c) Ertragssteuer: Einkünfte aus dem Grundbesitz werden steuerlich erfasst, nachdem abzugsfähige Belastungen verrechnet wurden (Einkommensteuer).

 


 

 

Auflassungsvormerkung

 

Zwischen einer Beurkundung des Kaufvertrages und der Eintragung im Grundbuch vergeht oft längere Zeit.

Es ist deshalb zweckmäßig, zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers im Grundbuch (Abteilung II) eintragen zu lassen. Mit der Eintragung wird der Grundstückskäufer davor geschützt, dass sein Anspruch auf Verschaffung des Eigentums durch andere Eintragungen beeinträchtigt oder vereitelt wird.

 

„Sichert den schuldrechtlichen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück. Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuches eingetragen. Sie schützt den zukünftigen Eigentümer davor, dass der Verkäufer ein Objekt beispielsweise an eine weitere Person verkauft und/oder mit Grundpfandrechten belastet, die nicht mit dem Erwerb der Immobilie zusammenhängen.“

(Quelle: Glossar, Auflassungsvormerkung, FOCUS Online, 2008)

 

 


 

 

Erwerbskosten

 

Alle Kosten, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie anfallen. Dazu zählen die Maklerprovision, die Gerichts- und Notargebühren als auch die Vermessungskosten und Kosten für den Grundbucheintrag und Bodenuntersuchungen. Bei nicht zur Selbstnutzung vorgesehenen Immobilien können die Erwerbskosten steuerlich abgesetzt werden.

 

Die Maklerkosten betragen im Regelfall zwischen 3 und 6 Prozent des Kaufpreises, zzgl. Mehrwertsteuer. Dazu kommen noch Gebühren für Notar und Grundbuchamt. Als weitere Kaufnebenkosten berechnet das Finanzamt die Grunderwerbsteuer, die, regional unterschiedlich, zwischen 3,5 Prozent und 5,0 Prozent des Kaufpreises beträgt.

 


 

 

Erschließungskosten

 

Erschließungskosten beinhalten alle Kosten, die für den Anschluss des Grundstücks an Kanalisation, Wasser- und Energieversorgung anfallen. Zudem sind anteilige Kosten des Straßenbaus (Gehweg und Beleuchtung), öffentlicher Grünflächen und der Kinderspielplätze, Lärmschutzanlagen , sowie dass Telefon- und Kabelfernsehnetz zu entrichten.

Für den Grundstückkauf wird unterschieden zwischen erschließungskostenfreien Grundstücken (der Beitrag ist schon im Grundstückspreis enthalten bzw. bereits vom Vorbesitzer gezahlt worden) und Grundstücken, für bei welchen die Erschließungskosten noch gezahlt werden müssen, unterschieden.

Die private Erschließung, also die Erschließung innerhalb des Grundstückes, liegt in Bauherrenhand. Diese Kosten gehören nicht zu den hier erwähnten Erschließungskosten, sondern zu den Baukosten. Je nach Bedarf und Ausmaß werden sie unterschiedlich hoch ausfallen.

 

„Kosten, die entstehen, um ein Grundstück baureif zu machen. Dazu gehören Aufwendungen für den Anschluss des Grundstücks an die Kanalisation, an öffentliche Verkehrswege und an die Wasser– und Energieversorgung.“

(Quelle: Baugeld-Lexikon, Erschließungskosten, FOCUS Online, 2008)

 


 

 

Bewirtschaftungskosten

 

Bewirtschaftungskosten sind Regelkosten, die sich aus der laufenden Inbetriebnahme einer Immobilie ergeben. Dazu zählen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, Abschreibungen und das Mietausfallwagnis. Bei einem Eigentümer, der seine Immobilie selbst bewohnt, kommt der Besitzer selbst für sämtliche Instandhaltungs- und Verwaltungskosten auf. Bei einem Mehrfamilienhaus mit Eigentumswohnung, zahlt die Eigentümergemeinschaft anteilmäßig und zumeist vierteljährlich die laufenden Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Zu unterscheiden sind die umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, als auch die nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden können

Als grobe Richtlinie gilt, dass Immobilienbesitzer ca. 2,- EUR / m² Wohnfläche für laufende Betriebskosten einplanen sollten. Hinzukommen ca. 0,50 EUR /m² als Rücklage für Reparaturen oder spätere Instandsetzung. Die Bewirtschaftungskosten für den Mieter werden in der Regel in den zu zahlenden Nebenkosten erfasst und monatlich mit der Miete bezahlt. Am Ende des Kalenderjahres erhält der Mieter eine Nebenkostenabrechnung, in der die Bewirtschaftungskosten entsprechend der Wohnfläche und der Anzahl im Haushalt lebenden Personen erfasst sind.

 

„Ausgaben für den laufenden Betrieb und Unterhalt einer Immobilie. Bei vermieteten Immobilien gibt es zwei verschiedene Arten:
• umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die dem Mieter in Rechnung gestellt werden können (beispielsweise Müllabfuhr und Straßenreinigung). Sie sind für den Vermieter ein durchlaufender Posten
• nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden können (beispielsweise Verwalterkosten und Instandhaltungsrücklage).“

(Quelle: Glossar, Bewirtschaftungskosten, FOCUS Online, 2008)

 


 

 

Abschreibung

 

Die Wertminderung von Wirtschaftsgütern wird jährlich zu einem bestimmten Prozentsatz als steuerlicher Verlust von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgesetzt.

Der Wert für den Grund und Boden (Grundstück) wird jedoch nicht in die Abschreibung einbezogen. Es gibt folgende Abschreibungsformen:

• lineare Abschreibung: jährlich gleichbleibende Abschreibungsbeträge
• degressive Abschreibung: jährlich abnehmende Abschreibungsbeträge

Bei Altbauten ist nur die lineare Abschreibung möglich, bei Neubauten besteht ein Wahlrecht zwischen beiden Abschreibungsformen.

Immobilien Grundbegriffe Teil 2

 

-          Darlehensarten

-          Effektivzins

-          Damnum/Disagio

-          Vorfälligkeitsentschädigung

-          Notaranderkonto

-          Erbbaurecht

-          Nießbrauchrecht

-          Wohnrecht

-          Sondernutzungsrecht

-          Teilungserklärung

-          Haus– und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

 

 


 

Darlehensarten

 

Nach den Tilgungsmodalitäten werden folgende Grundformen von Darlehen unterschieden:

 

- Festdarlehen (mit endfälliger Tilgung)

- Annuitätendarlehen (jährlich gleichbleibende Kapitaldienstleistungen, wobei der Zinsanteil während der Laufzeit sinkt und der Tilgungsanteil steigt)

- Abzahlungs- oder Ratendarlehen (Rückzahlung in gleichbleibenden Raten, wobei für die Ermittlung der Ratenhöhe die zu zahlenden Zinsen am Anfang zur Darlehenssumme hinzugerechnet werden).

 

Darüber hinaus gibt es noch eine Vielzahl an Varianten wie z.B. das Schuldscheindarlehen (spezielle Form eines Großdarlehens), das Forward (Darlehen, welches für einen zukünftigen Zeitraum verbindlich vereinbart wird) oder Darlehen, die als Mischformen Fremd- und Eigenkapitalelemente kombinieren.

 

 

Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form der Immobilienfinanzierung, da die gleich bleibende Rate eine gute Kalkulationsgrundlage für einen Kreditnehmer bietet.

In Deutschland wird der Zinssatz üblicherweise für fünf, zehn oder fünfzehn Jahre festgeschrieben. Danach kann der Vertrag gekündigt werden. Mit einer Anschlussfinanzierung kann ein neuer Zinssatz für die Weiterführung des Vertrages muss verhandelt werden.

 

„Langfristiges Darlehen, das vom Darlehensnehmer in konstanten Kreditraten (der „Annuität“) zurückgezahlt wird. Die Annuität besteht aus Zins und Tilgung. Während der Laufzeit verringert sich der Zinsanteil der Rate, wohingegen der Tilgungsanteil durch den ersparten Zinsanteil steigt“.

(Quelle: Glossar: Annuitätendarlehen, FOCUS Online, 2008)

 


 

Effektivzins

 

Dies ist der Preis eines Darlehens, bei welchem nahezu alle Kreditkosten- bzw. alle Preisbestandteile berücksichtigt werden.  Der Effektivzins ermöglicht den Vergleich von verschiedenen Angeboten. Die Effektivzinsberechnung ist in der Preisangabenverordnung (PAngV) geregelt.

 

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Glossar: Effektivzinz - weiter lesen auf FOCUS Online: http://www.focus.de/immobilien/finanzieren/baugeld/glossar/effektivzins_aid_20346.html

Schätzkosten, Bereitstellungszinsen, Kontoführungsgebühren und Teilauszahlungszuschläge fließen nicht in die Berechnung mit ein.

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Glossar: Effektivzinz - weiter lesen auf FOCUS Online: http://www.focus.de/immobilien/finanzieren/baugeld/glossar/effektivzins_aid_20346.html

 


 

Damnum/ Disagio

 

Differenz zwischen Nominalbetrag und der tatsächlichen Auszahlung eines Darlehens. Das Damnum stellt eine Zinsvorauszahlung dar, die dazu führt, dass die Bank den zu zahlenden Nominalzins senkt. Bei Investitionen kann ein Disagio steuerlich interessant sein, da es zu den Geldbeschaffungskosten gehört, welche als Werbungskosten absetzbar sind.

 


 

Vorfälligkeitsentschädigung

 

Die VFE spielt bei Krediten mit einer festen Zinsfestschreibung eine Rolle. Bei diesen verpflichtet sich die Bank, die Zinsen über den vereinbarten Zinsfestschreibungszeitraum konstant zu halten. Steigen die Zinsen, so profitiert der Kunde, sinken sie, so profitiert die Bank. In Deutschland ist eine langfristige Zinsbindung die Regel.

Um diese Garantie der Bank auf langfristig sichere Zinssätze sicherzustellen, erfolgt eine Refinanzierung der Bank. Soll das Darlehen nun vorzeitig zurückgezahlt werden, so entstehen der Bank zwei Arten von Schaden:

  • Der Refinanzierungsschaden
  • Der Margenschaden

Der Refinanzierungsschaden resultiert aus der Refinanzierungsstruktur: Die Bank hatte den Kredit beim Abschluss des Kreditvertrages zu dem damaligen Zinssatz für die damalige Zinsfestschreibung refinanziert. Verändern sich nun die Marktzinsen zum Zeitpunkt der vorzeitigen Rückzahlung, so kann die Bank die vorzeitig zurückgezahlten Gelder nur zu dem aktuellen Marktzins wieder anlegen. Die Differenz, bezogen auf die Restlaufzeit, ist der Refinanzierungsschaden.

Der Margenschaden stellt die Minderung des Gewinns der Bank dar. Die Bank erzielt ihren Gewinn daraus, dass sie Einlagen geringer verzinst als Kredite. Die Differenz (Marge) der Bank ist um so höher, je länger der Kredit läuft. Wird der Kredit vorzeitig zurückgezahlt, erzielt die Bank für die Zukunft keine Marge mehr. Dieser Verlust am künftigen Ertrag ist der Margenschaden. Beide Komponenten zusammen stellen den Gesamtschaden für eine Bank und damit die Basis für eine VFE-Berechnung dar.

 


 

Notaranderkonto

 

Grundsätzlich ist eine Direktzahlung genauso sicher wie eine Zahlung über ein kostenpflichtiges Notaranderkonto. Die Ansicht, bei jedem Grundstückskaufvertrag müsse ein Anderkonto eingerichtet werden, ist überholt. Der Notar empfiehlt ein Anderkonto nur dann, wenn ein besonderes Sicherungsinteresse besteht. Die Abwicklung kann daher sinnvoll sein, wenn Belastungen abzulösen sind und der Käufer gleichzeitig den Kaufpreis über verschiedene Kreditinstitute finanziert. Auch wenn die Schlüsselübergabe kurzfristig und vor Kaufpreiszahlung erfolgen soll, ist ein Anderkonto sinnvoll.

 

Ein auf den Namen eines Notars eingerichtetes Bankkonto zur treuhänderischen Verwaltung fremder Gelder. Das Notaranderkonto ermöglicht eine vorzeitige Darlehensauszahlung, so lange die Grundschuld noch nicht eingetragen ist. Der Notar gewährleistet die zweckmäßige Verwendung der Gelder (Treuhandauftrag).“

(Quelle: Glossar, Notaranderkonto, FOCUS Online, 2008)

 

 


 

Erbbaurecht

 

„Ein Erbbaurecht ist in der Regel zeitlich begrenzt (meist 99 Jahre) und ermöglicht einem Bauherrn, ein Haus zu errichten und zu nutzen, ohne selbst ein Grundstück kaufen zu müssen. Dafür zahlt er über die gesamte Nutzungsdauer einen im Voraus festgelegten Erbbauzins an den Eigentümer des Grundstücks.“

(Quelle: Baugeld-Lexikon, Erbbaurecht, FOCUS Online, 2008)

 

Vorteile für einen Erwerber:

 

Der Erwerber braucht das Grundstück nicht zu kaufen und erspart sich so die Zahlung eines Kaufpreisanteils. Statt dessen ist laufend eine Art Miete fällig, die als Erbbauzins nach Zeit und Höhe in das Erbbaugrundbuch eingetragen wird. Auf diese Weise retten Sie Ihre Liquidität; dies kommt insbesondere jenen zugute, die keine oder zu geringe Sicherheiten bieten, um von der Bank einen Kredit zur Bezahlung des Kaufpreises zu erhalten. Der Erbbauzins ist von den Vertragspartnern frei zu verhandeln.

Nachteile für einen Erwerber:

 

Der entscheidende Nachteil des Erbbauberechtigten liegt darin, dass er sein Objekt schwieriger verkaufen kann. Auf Erbbaugrund errichtete Häuser sind weniger begehrt und erzielen schlechtere Preise. Es ist üblich, sich bei Vertragsabschluss gegenseitig Vorkaufsrechte einzuräumen. Der Erbbauberechtigter benötigt die Zustimmung des Grundstückseigentümers bei Verkauf.

 

 


 

Nießbrauchrecht

 

Der Nießbrauch ist ein gebräuchliches Hilfsinstrument bei der lebzeitigen Erbfolgeregelung. Bei der vorweggenommenen Erbfolge wird oft der Nießbrauch der Vermögenswerte (z.b. Belastung einer Immobilie) vorbehalten. Diese Gestaltungsmöglichkeit hat in den meisten Erbfällen auch steuerrechtliche Gründe. Meist möchten die Eltern erreichen, dass ihr erarbeitetes Vermögen ohne große Steuerbelastungen auf die nächste Generation übergeht.

 

„Belastung einer Immobilie in Abteilung II des Grundbuchs zugunsten einer bestimmten Person. Diese Person ist berechtigt, aus der Immobilie einen Nutzen zu ziehen. Beispiele hierfür sind Wohnrechte oder Ansprüche auf Mieteinnahmen aus der besagten Immobilie. Ein Nießbrauch macht eine Immobilie normalerweise unverwertbar.“

(Quelle: Glossar, Nießbrauch, FOCUS Online, 2008)

 


 

Wohnrecht

 

„Recht zugunsten eines Dritten zur uneingeschränkten Nutzung einer Immobilie unter Ausschluss des Eigentümers. Das Wohnrecht kann auch auf einen Teil des Gebäudes beschränkt sein. Der Berechtigte ist befugt weitere Personen in die Wohnung aufzunehmen. Kosten des Unterhalts der Kosten des Unterhalts der Immobilie wie Steuern, öffentliche Lasten, Reparaturen trägt der Eigentümer.“
(Quelle: Enzyklopädie-Online, Wohnrecht, www.enzyklo.de, 2012)

 


 

 

Sondernutzungsrecht

 

Zwischen Wohnungseigentümern werden Vereinbarungen über die Art und Weise der Nutzung von im Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteilen getroffen.

Wird eine ETW, stellt sich die Frage, ob der Käufer als Rechtsnachfolger des Verkäufers an das jeweilige Sondernutzungsrecht gebunden ist. Eine schuldrechtliche Sondernutzungsvereinbarung gilt gegenüber einem Rechtsnachfolger grundsätzlich nur dann, wenn die entsprechende Vereinbarung im Grundbuch eingetragen und damit dinglich abgesichert ist. Damit wird sichergestellt, dass bei Verkäufen einzelner Einheiten auch die Käufer als Rechtsnachfolger an das Sondernutzungsrecht gebunden sind. Nur dann kann ein Verkauf einer Wohnung, für den Verkäufer und Käufer, insoweit gefahrlos erfolgen.

 

Bauliche Veränderung sind jedoch grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer zulässig. Eine Mehrheit der Wohnungseigentümer oder eine einstimmige Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung, bei der nicht alle Wohnungseigentümer anwesend sind, genügt dabei nicht. Ausnahmsweise ist die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer nicht erforderlich, wenn mit der baulichen Veränderung kein Nachteil für die anderen Wohnungseigentümer verbunden ist.

 

Bei baulichen Maßnahmen, sollte zuvor die schriftliche Zustimmung aller Wohnungseigentümer eingeholt werden, wenn sich die Maßnahmen sowohl optisch als auch technisch nicht nur innerhalb seines Sondereigentums auswirken. Ansonsten besteht die Gefahr, dass der ursprüngliche Zustand auf Verlangen auch nur eines Wohnungseigentümers wieder hergestellt werden muss.

 

„Ausschließliches Nutzungsrecht an einem genau definierten Teil des gemeinschaftlichen Eigentums für einen bestimmten Sondereigentümer. Beispiele für Sondernutzungsrechte gibt es häufig für Kfz-Stellplätze, Gartenanteile und Kellerräume."

(Quelle: Glossar, Sondernutzungsrecht FOCUS Online, 2008)

 

 


 

Teilungserklärung

 

In der sog. TE werden sowohl die Lage als auch die Größe der Eigentumswohnung werden festgehalten. Hinzu kommen mögliche Sondereigentumsrechte. Die Teilungserklärung muss notariell bei Grundbuchamt beantragt werden. Die Teilungserklärung, welche in § 8 des Wohneigentumsgesetzes geregelt ist, umfasst auch den Teilungsplan.

Keller, Dachboden, Balkon, Garage wie auch die Wohnung selbst werden als Sondereigentum bezeichnet. Hingegen zählen Außenwände, Hausflur, Treppenhaus oder Waschkeller zum Gemeinschaftseigentum. Sie gehören also der Eigentümergemeinschaft. In der TE ist auch die Gemeinschaftsordnung verankert. In dieser wird festgelegt, wie die Eigentümer das Sondereigentum nutzen dürfen, ob beispielsweise privat oder gewerblich.

 

Erklärung eines Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass ein Haus in verschiedene von einander getrennte Wohnungen geteilt wird. Die Teilung wird mit der Anlegung von eigenen Wohnungsgrundbüchern wirksam. Dadurch ist es möglich, diese Miteigentumsanteile selbständig zu belasten. Die Teilungserklärung gibt unter anderem Auskunft darüber, welche konkreten Gebäudeteile Sonder-, Teil- oder Gemeinschaftseigentum sind.“

(Quelle: Enzyklopädie-Online, Teilungserklärung, www.enzyklo.de, 2012)

 


 

 

Haus– und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

 

Ein Eigentümer ist verpflichtet, sein Objekt in einem für andere Personen ungefährlichen Zustand zu halten. Wenn dennoch Personen oder Sachwerte geschädigt werden, muss der Eigentümer Schadenersatz leisten. Gegen dieses Risiko kann man sich mit einer Haus– und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung absichern.

 


 

Due Diligence

 

Due Diligence - Prüfungsphasen

 

 

Zu unterscheiden sind drei Projektphasen:

 

1. Erstsichtung

2. Detailanalyse

3. Kauf / Fertigstellung

 

 

A. Grundstücksbezogene Unterlagen

 

 

1. Erstsichtung

2. Detailanalyse

3. Kauf / Fertigstellung

Amtlicher Lageplan

 

Aktuelle Grundbuchauszüge

 

Vermessungsnachweis mit Angabe der Grundstücksgröße

 

Nachweise von Eigentumsveränderungen des Grundstücks, Kauf- und

 

Erbbaurechtsverträge

 

Informationen zur Grundstückshistorie

 

Aktueller Bodenrichtwert mit Angabe zulässiger und realisierter

 

Geschossflächenzahlen (GFZ) und Grundflächenzahlen (GRZ)

 

Angabe oder Ermittlung des Verkehrswertes mit Aufteilung auf Grundstück und Gebäude

 

Auszug aus der aktuellen

Bodendenkmalverdachtskarte und Denkmalliste

 

Baugrundgutachten, 


Bescheinigung Abbruch / Altlastenfreiheit

Gegebenenfalls städtebaulicher Vertrag nebst sonstigen Rahmenvereinbarungen mit Trägern öffentlicher Belange und Versogern

 

Sonstige Verträge und Vereinbarungen mit Nachbarn

Nachweis über vollständig geleistete Erschließungsbeiträge und Gebühren

 

Gegebenenfalls Lageplan und

 

Beweissicherungsgutachten über den Bauzustand von Außenbereichen und Nachbarobjekten, Straßen- und Gehwegoberflächen vor und nach Baumaßnahmen

 

Bei Räumungen und Gebäudeabriss Entsorgungsnachweise

 

 

 

B. Baurechtliche Unterlagen


 

1. Erstsichtung

2. Detailanalyse

3. Kauf / Fertigstellung

 

Bebauungsplan

 

Ggf. Bauvoranfrage

 

Bauantrag mit Genehmigung,

Stellplatznachweis und Nachweis gezahlter Stellplatzablösen

 

Bauantragspläne (Grundrisse, Schnitte, Ansichten)

 

Außenanlagenplan, Bestandsplan mit Abstimmungs- und Freigabevermerk der Feuerwehr, Entwässerungsgenehmigung 


Prüfbericht der Tiefgaragenbelüftung,

Baumfällgenehmigung

Schallschutzgutachten

 

Einmessungsbescheinigung

 

Absteckungsbescheinigung,

Nachweis und Vorlage behördlicher Abnahmen, von TÜV-Abnahmen


Abnahmeprotokolle der Feuerwehr,

Rohbauabnahmebescheinigung

 

 

C. Belastungen


 

1. Erstsichtung

2. Detailanalyse

3. Kauf / Fertigstellung

 

Auszug aus dem Baulastenverzeichnis


Information über nachbarrechtliche Vereinbarungen, Konflikte und Verfahren

 

Information zu laufenden oder möglichen künftigen Rechtsstreitigkeiten

 

Verträge über zeitweilige Einrichtungen, Veranstaltungen, Werbeflächen, Wegerechte, Baulasten, 

Grunddienstbarkeiten, Nießbrauchverträge, Nutzungsrechte, Erbbaurechtsverträge

 

Teilungserklärung

 

 

 

D. Baudaten, Gutachten


 

1. Erstsichtung

2. Detailanalyse

3. Kauf / Fertigstellung

Baubeschreibung, Baujahren,  

Fertigstellungsdaten

 

Aktuelle Bestandspläne (Grundrisse, Schnitte, Ansichten)

 

Flächenberechnungen:   Funktionsflächen (FF),

Bruttogrundflächen (BGF), Nettogrundflächen (NGF), Hauptnutzflächen (HNF), Nebennutzflächen (NNF), Verkehrsflächen (VF),

 

Farb- und Materialkonzept des Architekten

 

Bestandpläne für technische Anlagen und Einrichtungen

 

Baubeschreibung mit Angabe von Qualitäten und Standards,

Leitungspläne (Trassen- / Spartenpläne, Erschließung und Versorgung)

 

Altlastengutachten, hydrologisches Gutachten, Schallschutzgutachten und Schallschutznachweise, EMS-Gutachten

 

Brandschutzgutachten und Brandschutznachweise

Bedingtes Wärmeschutznachweis

 

Nachweis über Umsetzung der Energieeinsparverordnung (EnEV)

 

Nachweis über die Beseitigung von Altlasten und Schadstoffen


Mängelbeseitigung

 

Nachweis vertraglicher Gewährleistungsregelungen

 

Auflistung der Betriebseinrichtungen mit Einzelkostenangabe

 

Unternehmer- und Projektbeteiligtenliste mit Leistungsdefinitionen, Adressen, 


Unternehmer- und Planerverträge und Bürgschaften

 

Herstellungskosten und Nebenkosten


Bauabnahmeprotokolle mit Mängellisten,

Terminierung der Beseitigung


Architekten- und Schalplänen

Bautagebuch


Prüfstatik,

Rohbau: Errichterbescheinigung

 

Grundrisspläne und Details


Genehmigter Rettungswegplan mit Fluchtwegplänen

 

 

E. Mietflächen


 

1. Erstsichtung

2. Detailanalyse

3. Kauf / Fertigstellung

Mietflächen, Ausstattungen, Objektfotos

 

Angabe vorhandener bzw. möglicher Objektnutzungen und gegebenenfalls möglicher

Drittverwendungsmöglichkeiten

 

Teilbarkeit, Büroraumkonzepten

 

Angaben zur Ausbaukonzeption


Mieterliste mit Angabe von Mietflächen, Mietzinsen, Indexierungen, Mietlaufzeiten, Optionen, anfallenden Neben- und Betriebskosten

Mietflächendefinition und Mietflächennachweis

 

Angaben über Reinigungs-, Außenpflege-,

 

Müllbeseitigungsmaßnahmen und -konzepte

 

Einzelmietverträge mit Nachträgen und Standardmietvertrag

Gegebenenfalls Betreibervertrag mit Nachträgen

 

Information zu Vorauszahlungen, Bürgschaften, mietzinsfreien Zeiten

Instandsetzung und Instandhaltungsregelungen,

Mieterabnahmeprotokolle


Werbe- und Nutzungsvereinbarungen

Bestandsunterlagen aller Mieterumbauten und Mietereinbaute

 

 

F. Lebenszyklus und Betrieb


 

1. Erstsichtung

2. Detailanalyse

3. Kauf / Fertigstellung

 

Nachweis der Mietzahlungen

 

Neben- und Betriebskosten

 

Wartungslisten, Instandsetzungen und Reparaturen mit Kostenangaben

 

Laufzeiten und Kündigungsfristen von Sicherheits-, Wartungs-, Service- und Versorgerverträgen

Nebenkostenabrechnungen

 

Wartungsprotokolle

Wartungs-, Betreiber- und Serviceverträge


Übergabe Zählerstände und Schlüssel

Schließplan, Übergabeprotokolle, Schließkarte

 

Lüftung / Kälte: Bestandspläne


Versicherungsnachweise und -verträge (Haftpflicht, Feuer, etc.)

 


 

ZV-Verfahren

Zwangsversteigerungsverfahren

 

 

Ziel des Gläubiger im Zwangsversteigerungsverfahrens ist es, ein Grundstück oder grundstücksgleiches Recht im Wege der Immobiliarzwangsvollstreckung zu veräußern, um die eigene Forderung aus dem Versteigerungserlös ganz oder teilweise zu befriedigen.

 

Der Verfahrensablauf ist im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) geregelt.

Einem ZV-Antrag sind vorher meist Bemühungen seitens des Gläubigers und eventuell auch des Schuldners vorangegangen, diese Zwangsmaßnahme zu verhindern.

 

 

1. ZV-Antrag

 

Der Antrag erfolgt an das zuständige Amtsgericht.. Es wird das Objekt der Eigentümer, der Anspruch und der vollstreckbare Titel bezeichnet.

 

2. ZV-Kosten

 

Neben den Gerichtskosten (Gerichtsgebühr), besteht der größte Kostenfaktor zunächst für die Beauftragung eines Sachverständigengutachten. Der Gläubiger kann jedoch bereits orliegende Gutachten einreichen, und vom Gericht und den Beteiligten genehmigen lassen. Bei Bedarf müssen noch weitere Spezialgutachten (z.B. bei Altenlastenverdacht) in Auftrag gegeben werden.

 

3. ZV- Anordnung

 

Nach Anordnung der Zwangsversteigerung durch das Gericht, wird beim Grundbuchamt die Eintragung dieser Anordnung im das Grundbuch vorgenommen. Somit tritt eine  Grundbuchsperre ein, welche verhindert, dass der Schuldner nach Anordnung der Zwangsversteigerung noch Verfügungen über das Grundstück trifft, welche die Versteigerungsinteressen oder den Erwerber benachteiligen könnten.

 

4. ZV-Verfahren

 

Die Zwangsversteigerung wird auf Antrag eines Berechtigten eingeleitet. Danach erfolgt die Anordnung der Zwangsversteigerung. Nach Ablauf der  verfahrenstechnischen Arbeiten wird dann die Festsetzung des Grundstückswertes betrieben. Durch das Vollstreckungsgericht erfolgt die Terminbestimmung. Über das Ergebnis werden die Beteiligten gehört, es besteht eine Einspruchsmöglichkeit. Die Forderungsanmeldung des Gläubiger enthält Hauptforderung zuzüglich Zinsen, Nebenleistungen, Kostenvorschüsse und Terminwahrnehmungskosten. Verspätete oder unterlassene Forderungsanmeldungen unterliegen einem Rangverlust.

Unabhängig davon wird der Gläubiger bemüht sein mit seinem ZV-Makler Bietinteressenten zu gewinnen. Hier kann der ZV-Makler bereits Absprachen treffen um für alle Beteiligten das beste Ergebnis zu erzielen. Nach Lösung von individuellen Problemen, führt häufig eine beurkundete Ausbietungsgarantien zu einer Planungssicherheit.

 

5. ZV-Termin

 

Der Termin besteht aus 3 Teilen

 

a) Bekanntmachungsteil: Zunächst erfolgen Information über anwesende Beteiligte, Grundbuchinhalt, Grundstücksnachweisungen, Tag der 1. Beschlagnahme, Besonderheiten, Anmeldungen, Feststellung des geringsten Gebots, Feststellung der Versteigerungsbedingungen, diverse weitere Hinweise.

 

b) Bietzeit: Die Mindestdauer von 30 Minuten ist unbedingt einzuhalten. Geboten wird, indem der Bietinteressent oder die Bietinteressenten unter Vorlage ihrer/s Ausweis(e) ihr Gebot mündlich bekannt geben. Der Rechtspfleger gibt das Gebot bekannt, berechtigte Gläubiger können jetzt Sicherheitsleistung 

 

 

c) Verhandlung über den Zuschlag: Nach Schluss der Bietzeit und Feststellung des Meistbietenden erfolgt dann entweder:

  • eine sofortige Zuschlagsentscheidung
  • eine Zuschlagsversagung wegen Nichterreichung der 5/10-Grenze,
  • Zuschlagsversagung wegen Nichterreichung der 7/10-Grenze,
  • Nichterteilung des Zuschlags,
  • Bestimmung eines separaten Verkündungstermins über den Zuschlag.

 

6. Verteilungstermin

 

Nach dem Zuschlag bestimmt der Rechtspfleger den Verteilungstermin.Die Gläubiger melden ihre Forderungen an, das Gericht verteilt den Erlös und veranlasst Löschung aller früheren Eintragungen im Grundbuch. Der Meistbietende ist als Eigentümer zu diesem Zeitpunkt bereits im Grundbuch eingetragen.

 

 

 

Besonderheiten:

Zwangsversteigerung auf Antrag des Insolvenzverwalters 

Zwangsversteigerung auf Antrag des Erben

Zwangsversteigerung im Rang der Zwangshypothek
Zwangsversteigerung von Eigentumsanteile
Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft

 



 

Immobilienmakler im ZV-Verfahren

Immobilienmakler im Zwangsversteigerungsverfahren

 

 

Mittlerweile beauftragen Banken und sonstige Gläubiger immer öfter spezialisierte Immobilienmakler für die optimale Vermarktung der im Zwang befindlichen Immobilien.

 

Wir bieten als ZV-Makler unter anderem folgende Dienstleistungen:

 

-   Prüfung der rechtlichen und objektspezifischen Gesamtsituation

-   Beschaffung der relevanten Informationen und Objektunterlagen

-   Darstellung der optimalen Vermarktungsstrategie und der Lösungsmöglichkeiten

-   Prüfung des freihändigen Verkaufs über Zustimmung des Eigentümers

-   Prüfung des freihändigen Verkaufs im Falle einer Insolvenzverwaltung

-   Betreuung der Kauf-/ Bietinteressenten innerhalb des Prozesses bis hin zum Abschluss

 

 

 

 

 

 

GRUNDLAGEN STANDORTBEWERTUNG

A. STANDORTEBENEN

 

Zu unterscheiden sind die drei Standortebenen:

Makrostandort: Region / Stadt

Mesostandort: Stadtteil

Mikrostandort: Standortumfeld des Objektes

 

Die Qualitäten dieser Ebenen entscheiden gemeinsam, aber nicht gleichgewichtig, über die wirtschaftliche Tragfähigkeit verschiedener Nutzungen.

 

 

B. STANDORTFAKTOREN

 

Einzugsgebiet, Marktpotential, Kaufkraftniveau, und Kundenfrequenz stellen die entscheidende Bewertungskriterien dar. Folgende Faktoren sind zu ermitteln:

  • Demographisch: Bevölkerungszahl, Bevölkerungsstruktur, Beschäftigungs- und Sozialstruktur.
  • Wirtschaftlich: Einkommensstruktur, Einkommensverwendung, Kaufkraftniveau, Nachfragepotential.
  • Sozialpsychologisch: Lebens- und Konsumgewohnheiten.
  • Stadt- / Regionalentwicklung: Einzugsgebiet, innerstädtische Haupt- und Nebenzentren, Verkehrslage.
  • Wettbewerbssituation: Betriebe, Anbieter, Marktstärke, Image,
  • Objektbewertung: Größe, Zuschnitt, Außen- und Innenwirkung, Konzepte, Logistik, Umfeldqualität, Nachbargeschäfte, Lage in Bezug auf Branchen
  • Standortabhängige Kosten: Gebäudekosten, Miete, Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Ausstattungskosten, Abgaben.

 

 

C. EINZUGSGEBIET

 

Für Städte und Zentren liefern theoretische Methoden, wie z.B. Gravitationsmodelle, Anhaltspunkte für die bestimming eines Einzugsgebietes. Es sollen die Attraktivität des Standortes und der annehmbare Zeitaufwand für die Bedarfsdeckung ermittelt werden. Grundsätzlich nimmt der Kundenzuspruch mit wachsender Entfernung bzw. Zeit-Distanz vom Standort ab.

Diverse Methoden bestimmen die Umlandausstrahlung von Städten oder Einkaufszentren auf Grundlage der Wechselwirkungen von Einzelhandelsattraktivität, jeweiliger örtlicher Bevölkerungszahl und räumlicher Entfernung zwischen Wettbewerbsstandorten. Diverse Methoden werden von Gutachtern angewendet. Diese liefern manchmal gute Ergebnisse, häufig aber Werte fernab der Realität.

 

 

D. BEVÖLKERUNGENTWICKLUNG

 

Die Bevölkerungszahl und -entwicklung eines Standortes wird von den Wanderungsbewegungen beeinflusst. Zuwanderungsgebieten stehen Abwanderungsräume gegenüber. Ein Bevölkerungswachstum wird als eine aufstrebende Wirtschaftsentwicklung interpretiert.

 

Neben den Bevölkerungszahlen können über die Haushaltsgrößen- und Altersklassen Rückschlüsse auf die Inanspruchnahme von Versorgungseinrichtungen gezogen werden.

 

 

E. NACHFRAGEPOTENTIAL

 

Das Nachfragepotential errechnet sich aus dem einzelhandelswirksame Nachfragepotential, dem örtlichen Kaufkraftindex, als auch der Einwohnerzahl des festgesetzten Einzugsgebietes.

Weder das Einzugsgebiete noch die einzelhandelswirksame Kaufkraft sind jedoch eindeutig zu bestimmen.

 

Im Einzelhandel lässt sich der Flächenbestand von Städten und Gemeinden anhand von Zentralitätsindex, durchschnittlicher Verkaufsfläche pro Kopf, Kaufkraftniveau und örtlicher Bevölkerungszahl hochrechnen.

 

Im Bürosektor geben verschiedene Koeffizienten und Indices Anhaltspunkte über den Bedarf der  Bestandserweiterung.

 

Vorteile des Erwerbs im ZV-Verfahren

 

Der Erwerb einer Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung erscheint aus folgenden Gründen attraktiv:

 

a) keine langwierigen Verhandlungen mit der Verkäuferseite

b) überschaubare und voraussehbare Kosten

c) die Ersteigerung zu einem deutlich unter dem tatsächlichen Verkehrswert liegenden Kaufpreis

 

Der Erwerb einer Immobilie will jedoch gut vorbereitet sein. Insbesondere ist zu beachten, dass Gewährleistungsansprüche nicht bestehen. Ebenfalls sind die erstellte Verkehrswertgutachten oftmals aufgrund der zwischen der Gutachtenerstellung und Versteigerung verstrichenen Zeitspanne nicht mehr die tatsächlichen Begebenheiten wiedergibt.

 

Aus diesen Gründen ist es vorteilhaft sich vor dem Versteigerungstermin umfassende Kenntnisse über die Immobilie zu verschaffen.

 

 

 

 

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