Immobilienthemen

GRUNDLAGEN STANDORTBEWERTUNG

A. STANDORTEBENEN

 

Zu unterscheiden sind die drei Standortebenen:

Makrostandort: Region / Stadt

Mesostandort: Stadtteil

Mikrostandort: Standortumfeld des Objektes

 

Die Qualitäten dieser Ebenen entscheiden gemeinsam, aber nicht gleichgewichtig, über die wirtschaftliche Tragfähigkeit verschiedener Nutzungen.

 

 

B. STANDORTFAKTOREN

 

Einzugsgebiet, Marktpotential, Kaufkraftniveau, und Kundenfrequenz stellen die entscheidende Bewertungskriterien dar. Folgende Faktoren sind zu ermitteln:

  • Demographisch: Bevölkerungszahl, Bevölkerungsstruktur, Beschäftigungs- und Sozialstruktur.
  • Wirtschaftlich: Einkommensstruktur, Einkommensverwendung, Kaufkraftniveau, Nachfragepotential.
  • Sozialpsychologisch: Lebens- und Konsumgewohnheiten.
  • Stadt- / Regionalentwicklung: Einzugsgebiet, innerstädtische Haupt- und Nebenzentren, Verkehrslage.
  • Wettbewerbssituation: Betriebe, Anbieter, Marktstärke, Image,
  • Objektbewertung: Größe, Zuschnitt, Außen- und Innenwirkung, Konzepte, Logistik, Umfeldqualität, Nachbargeschäfte, Lage in Bezug auf Branchen
  • Standortabhängige Kosten: Gebäudekosten, Miete, Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Ausstattungskosten, Abgaben.

 

 

C. EINZUGSGEBIET

 

Für Städte und Zentren liefern theoretische Methoden, wie z.B. Gravitationsmodelle, Anhaltspunkte für die bestimming eines Einzugsgebietes. Es sollen die Attraktivität des Standortes und der annehmbare Zeitaufwand für die Bedarfsdeckung ermittelt werden. Grundsätzlich nimmt der Kundenzuspruch mit wachsender Entfernung bzw. Zeit-Distanz vom Standort ab.

Diverse Methoden bestimmen die Umlandausstrahlung von Städten oder Einkaufszentren auf Grundlage der Wechselwirkungen von Einzelhandelsattraktivität, jeweiliger örtlicher Bevölkerungszahl und räumlicher Entfernung zwischen Wettbewerbsstandorten. Diverse Methoden werden von Gutachtern angewendet. Diese liefern manchmal gute Ergebnisse, häufig aber Werte fernab der Realität.

 

 

D. BEVÖLKERUNGENTWICKLUNG

 

Die Bevölkerungszahl und -entwicklung eines Standortes wird von den Wanderungsbewegungen beeinflusst. Zuwanderungsgebieten stehen Abwanderungsräume gegenüber. Ein Bevölkerungswachstum wird als eine aufstrebende Wirtschaftsentwicklung interpretiert.

 

Neben den Bevölkerungszahlen können über die Haushaltsgrößen- und Altersklassen Rückschlüsse auf die Inanspruchnahme von Versorgungseinrichtungen gezogen werden.

 

 

E. NACHFRAGEPOTENTIAL

 

Das Nachfragepotential errechnet sich aus dem einzelhandelswirksame Nachfragepotential, dem örtlichen Kaufkraftindex, als auch der Einwohnerzahl des festgesetzten Einzugsgebietes.

Weder das Einzugsgebiete noch die einzelhandelswirksame Kaufkraft sind jedoch eindeutig zu bestimmen.

 

Im Einzelhandel lässt sich der Flächenbestand von Städten und Gemeinden anhand von Zentralitätsindex, durchschnittlicher Verkaufsfläche pro Kopf, Kaufkraftniveau und örtlicher Bevölkerungszahl hochrechnen.

 

Im Bürosektor geben verschiedene Koeffizienten und Indices Anhaltspunkte über den Bedarf der  Bestandserweiterung.

 

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