Immobilienthemen

Immobilien Grundbegriffe Teil 2

 

-          Darlehensarten

-          Effektivzins

-          Damnum/Disagio

-          Vorfälligkeitsentschädigung

-          Notaranderkonto

-          Erbbaurecht

-          Nießbrauchrecht

-          Wohnrecht

-          Sondernutzungsrecht

-          Teilungserklärung

-          Haus– und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

 

 


 

Darlehensarten

 

Nach den Tilgungsmodalitäten werden folgende Grundformen von Darlehen unterschieden:

 

- Festdarlehen (mit endfälliger Tilgung)

- Annuitätendarlehen (jährlich gleichbleibende Kapitaldienstleistungen, wobei der Zinsanteil während der Laufzeit sinkt und der Tilgungsanteil steigt)

- Abzahlungs- oder Ratendarlehen (Rückzahlung in gleichbleibenden Raten, wobei für die Ermittlung der Ratenhöhe die zu zahlenden Zinsen am Anfang zur Darlehenssumme hinzugerechnet werden).

 

Darüber hinaus gibt es noch eine Vielzahl an Varianten wie z.B. das Schuldscheindarlehen (spezielle Form eines Großdarlehens), das Forward (Darlehen, welches für einen zukünftigen Zeitraum verbindlich vereinbart wird) oder Darlehen, die als Mischformen Fremd- und Eigenkapitalelemente kombinieren.

 

 

Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form der Immobilienfinanzierung, da die gleich bleibende Rate eine gute Kalkulationsgrundlage für einen Kreditnehmer bietet.

In Deutschland wird der Zinssatz üblicherweise für fünf, zehn oder fünfzehn Jahre festgeschrieben. Danach kann der Vertrag gekündigt werden. Mit einer Anschlussfinanzierung kann ein neuer Zinssatz für die Weiterführung des Vertrages muss verhandelt werden.

 

„Langfristiges Darlehen, das vom Darlehensnehmer in konstanten Kreditraten (der „Annuität“) zurückgezahlt wird. Die Annuität besteht aus Zins und Tilgung. Während der Laufzeit verringert sich der Zinsanteil der Rate, wohingegen der Tilgungsanteil durch den ersparten Zinsanteil steigt“.

(Quelle: Glossar: Annuitätendarlehen, FOCUS Online, 2008)

 


 

Effektivzins

 

Dies ist der Preis eines Darlehens, bei welchem nahezu alle Kreditkosten- bzw. alle Preisbestandteile berücksichtigt werden.  Der Effektivzins ermöglicht den Vergleich von verschiedenen Angeboten. Die Effektivzinsberechnung ist in der Preisangabenverordnung (PAngV) geregelt.

 

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Glossar: Effektivzinz - weiter lesen auf FOCUS Online: http://www.focus.de/immobilien/finanzieren/baugeld/glossar/effektivzins_aid_20346.html

Schätzkosten, Bereitstellungszinsen, Kontoführungsgebühren und Teilauszahlungszuschläge fließen nicht in die Berechnung mit ein.

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Glossar: Effektivzinz - weiter lesen auf FOCUS Online: http://www.focus.de/immobilien/finanzieren/baugeld/glossar/effektivzins_aid_20346.html

 


 

Damnum/ Disagio

 

Differenz zwischen Nominalbetrag und der tatsächlichen Auszahlung eines Darlehens. Das Damnum stellt eine Zinsvorauszahlung dar, die dazu führt, dass die Bank den zu zahlenden Nominalzins senkt. Bei Investitionen kann ein Disagio steuerlich interessant sein, da es zu den Geldbeschaffungskosten gehört, welche als Werbungskosten absetzbar sind.

 


 

Vorfälligkeitsentschädigung

 

Die VFE spielt bei Krediten mit einer festen Zinsfestschreibung eine Rolle. Bei diesen verpflichtet sich die Bank, die Zinsen über den vereinbarten Zinsfestschreibungszeitraum konstant zu halten. Steigen die Zinsen, so profitiert der Kunde, sinken sie, so profitiert die Bank. In Deutschland ist eine langfristige Zinsbindung die Regel.

Um diese Garantie der Bank auf langfristig sichere Zinssätze sicherzustellen, erfolgt eine Refinanzierung der Bank. Soll das Darlehen nun vorzeitig zurückgezahlt werden, so entstehen der Bank zwei Arten von Schaden:

  • Der Refinanzierungsschaden
  • Der Margenschaden

Der Refinanzierungsschaden resultiert aus der Refinanzierungsstruktur: Die Bank hatte den Kredit beim Abschluss des Kreditvertrages zu dem damaligen Zinssatz für die damalige Zinsfestschreibung refinanziert. Verändern sich nun die Marktzinsen zum Zeitpunkt der vorzeitigen Rückzahlung, so kann die Bank die vorzeitig zurückgezahlten Gelder nur zu dem aktuellen Marktzins wieder anlegen. Die Differenz, bezogen auf die Restlaufzeit, ist der Refinanzierungsschaden.

Der Margenschaden stellt die Minderung des Gewinns der Bank dar. Die Bank erzielt ihren Gewinn daraus, dass sie Einlagen geringer verzinst als Kredite. Die Differenz (Marge) der Bank ist um so höher, je länger der Kredit läuft. Wird der Kredit vorzeitig zurückgezahlt, erzielt die Bank für die Zukunft keine Marge mehr. Dieser Verlust am künftigen Ertrag ist der Margenschaden. Beide Komponenten zusammen stellen den Gesamtschaden für eine Bank und damit die Basis für eine VFE-Berechnung dar.

 


 

Notaranderkonto

 

Grundsätzlich ist eine Direktzahlung genauso sicher wie eine Zahlung über ein kostenpflichtiges Notaranderkonto. Die Ansicht, bei jedem Grundstückskaufvertrag müsse ein Anderkonto eingerichtet werden, ist überholt. Der Notar empfiehlt ein Anderkonto nur dann, wenn ein besonderes Sicherungsinteresse besteht. Die Abwicklung kann daher sinnvoll sein, wenn Belastungen abzulösen sind und der Käufer gleichzeitig den Kaufpreis über verschiedene Kreditinstitute finanziert. Auch wenn die Schlüsselübergabe kurzfristig und vor Kaufpreiszahlung erfolgen soll, ist ein Anderkonto sinnvoll.

 

Ein auf den Namen eines Notars eingerichtetes Bankkonto zur treuhänderischen Verwaltung fremder Gelder. Das Notaranderkonto ermöglicht eine vorzeitige Darlehensauszahlung, so lange die Grundschuld noch nicht eingetragen ist. Der Notar gewährleistet die zweckmäßige Verwendung der Gelder (Treuhandauftrag).“

(Quelle: Glossar, Notaranderkonto, FOCUS Online, 2008)

 

 


 

Erbbaurecht

 

„Ein Erbbaurecht ist in der Regel zeitlich begrenzt (meist 99 Jahre) und ermöglicht einem Bauherrn, ein Haus zu errichten und zu nutzen, ohne selbst ein Grundstück kaufen zu müssen. Dafür zahlt er über die gesamte Nutzungsdauer einen im Voraus festgelegten Erbbauzins an den Eigentümer des Grundstücks.“

(Quelle: Baugeld-Lexikon, Erbbaurecht, FOCUS Online, 2008)

 

Vorteile für einen Erwerber:

 

Der Erwerber braucht das Grundstück nicht zu kaufen und erspart sich so die Zahlung eines Kaufpreisanteils. Statt dessen ist laufend eine Art Miete fällig, die als Erbbauzins nach Zeit und Höhe in das Erbbaugrundbuch eingetragen wird. Auf diese Weise retten Sie Ihre Liquidität; dies kommt insbesondere jenen zugute, die keine oder zu geringe Sicherheiten bieten, um von der Bank einen Kredit zur Bezahlung des Kaufpreises zu erhalten. Der Erbbauzins ist von den Vertragspartnern frei zu verhandeln.

Nachteile für einen Erwerber:

 

Der entscheidende Nachteil des Erbbauberechtigten liegt darin, dass er sein Objekt schwieriger verkaufen kann. Auf Erbbaugrund errichtete Häuser sind weniger begehrt und erzielen schlechtere Preise. Es ist üblich, sich bei Vertragsabschluss gegenseitig Vorkaufsrechte einzuräumen. Der Erbbauberechtigter benötigt die Zustimmung des Grundstückseigentümers bei Verkauf.

 

 


 

Nießbrauchrecht

 

Der Nießbrauch ist ein gebräuchliches Hilfsinstrument bei der lebzeitigen Erbfolgeregelung. Bei der vorweggenommenen Erbfolge wird oft der Nießbrauch der Vermögenswerte (z.b. Belastung einer Immobilie) vorbehalten. Diese Gestaltungsmöglichkeit hat in den meisten Erbfällen auch steuerrechtliche Gründe. Meist möchten die Eltern erreichen, dass ihr erarbeitetes Vermögen ohne große Steuerbelastungen auf die nächste Generation übergeht.

 

„Belastung einer Immobilie in Abteilung II des Grundbuchs zugunsten einer bestimmten Person. Diese Person ist berechtigt, aus der Immobilie einen Nutzen zu ziehen. Beispiele hierfür sind Wohnrechte oder Ansprüche auf Mieteinnahmen aus der besagten Immobilie. Ein Nießbrauch macht eine Immobilie normalerweise unverwertbar.“

(Quelle: Glossar, Nießbrauch, FOCUS Online, 2008)

 


 

Wohnrecht

 

„Recht zugunsten eines Dritten zur uneingeschränkten Nutzung einer Immobilie unter Ausschluss des Eigentümers. Das Wohnrecht kann auch auf einen Teil des Gebäudes beschränkt sein. Der Berechtigte ist befugt weitere Personen in die Wohnung aufzunehmen. Kosten des Unterhalts der Kosten des Unterhalts der Immobilie wie Steuern, öffentliche Lasten, Reparaturen trägt der Eigentümer.“
(Quelle: Enzyklopädie-Online, Wohnrecht, www.enzyklo.de, 2012)

 


 

 

Sondernutzungsrecht

 

Zwischen Wohnungseigentümern werden Vereinbarungen über die Art und Weise der Nutzung von im Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteilen getroffen.

Wird eine ETW, stellt sich die Frage, ob der Käufer als Rechtsnachfolger des Verkäufers an das jeweilige Sondernutzungsrecht gebunden ist. Eine schuldrechtliche Sondernutzungsvereinbarung gilt gegenüber einem Rechtsnachfolger grundsätzlich nur dann, wenn die entsprechende Vereinbarung im Grundbuch eingetragen und damit dinglich abgesichert ist. Damit wird sichergestellt, dass bei Verkäufen einzelner Einheiten auch die Käufer als Rechtsnachfolger an das Sondernutzungsrecht gebunden sind. Nur dann kann ein Verkauf einer Wohnung, für den Verkäufer und Käufer, insoweit gefahrlos erfolgen.

 

Bauliche Veränderung sind jedoch grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer zulässig. Eine Mehrheit der Wohnungseigentümer oder eine einstimmige Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung, bei der nicht alle Wohnungseigentümer anwesend sind, genügt dabei nicht. Ausnahmsweise ist die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer nicht erforderlich, wenn mit der baulichen Veränderung kein Nachteil für die anderen Wohnungseigentümer verbunden ist.

 

Bei baulichen Maßnahmen, sollte zuvor die schriftliche Zustimmung aller Wohnungseigentümer eingeholt werden, wenn sich die Maßnahmen sowohl optisch als auch technisch nicht nur innerhalb seines Sondereigentums auswirken. Ansonsten besteht die Gefahr, dass der ursprüngliche Zustand auf Verlangen auch nur eines Wohnungseigentümers wieder hergestellt werden muss.

 

„Ausschließliches Nutzungsrecht an einem genau definierten Teil des gemeinschaftlichen Eigentums für einen bestimmten Sondereigentümer. Beispiele für Sondernutzungsrechte gibt es häufig für Kfz-Stellplätze, Gartenanteile und Kellerräume."

(Quelle: Glossar, Sondernutzungsrecht FOCUS Online, 2008)

 

 


 

Teilungserklärung

 

In der sog. TE werden sowohl die Lage als auch die Größe der Eigentumswohnung werden festgehalten. Hinzu kommen mögliche Sondereigentumsrechte. Die Teilungserklärung muss notariell bei Grundbuchamt beantragt werden. Die Teilungserklärung, welche in § 8 des Wohneigentumsgesetzes geregelt ist, umfasst auch den Teilungsplan.

Keller, Dachboden, Balkon, Garage wie auch die Wohnung selbst werden als Sondereigentum bezeichnet. Hingegen zählen Außenwände, Hausflur, Treppenhaus oder Waschkeller zum Gemeinschaftseigentum. Sie gehören also der Eigentümergemeinschaft. In der TE ist auch die Gemeinschaftsordnung verankert. In dieser wird festgelegt, wie die Eigentümer das Sondereigentum nutzen dürfen, ob beispielsweise privat oder gewerblich.

 

Erklärung eines Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass ein Haus in verschiedene von einander getrennte Wohnungen geteilt wird. Die Teilung wird mit der Anlegung von eigenen Wohnungsgrundbüchern wirksam. Dadurch ist es möglich, diese Miteigentumsanteile selbständig zu belasten. Die Teilungserklärung gibt unter anderem Auskunft darüber, welche konkreten Gebäudeteile Sonder-, Teil- oder Gemeinschaftseigentum sind.“

(Quelle: Enzyklopädie-Online, Teilungserklärung, www.enzyklo.de, 2012)

 


 

 

Haus– und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

 

Ein Eigentümer ist verpflichtet, sein Objekt in einem für andere Personen ungefährlichen Zustand zu halten. Wenn dennoch Personen oder Sachwerte geschädigt werden, muss der Eigentümer Schadenersatz leisten. Gegen dieses Risiko kann man sich mit einer Haus– und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung absichern.

 


 

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