Immobilienthemen

Due Diligence

 

Due Diligence - Prüfungsphasen

 

 

Zu unterscheiden sind drei Projektphasen:

 

1. Erstsichtung

2. Detailanalyse

3. Kauf / Fertigstellung

 

 

A. Grundstücksbezogene Unterlagen

 

 

1. Erstsichtung

2. Detailanalyse

3. Kauf / Fertigstellung

Amtlicher Lageplan

 

Aktuelle Grundbuchauszüge

 

Vermessungsnachweis mit Angabe der Grundstücksgröße

 

Nachweise von Eigentumsveränderungen des Grundstücks, Kauf- und

 

Erbbaurechtsverträge

 

Informationen zur Grundstückshistorie

 

Aktueller Bodenrichtwert mit Angabe zulässiger und realisierter

 

Geschossflächenzahlen (GFZ) und Grundflächenzahlen (GRZ)

 

Angabe oder Ermittlung des Verkehrswertes mit Aufteilung auf Grundstück und Gebäude

 

Auszug aus der aktuellen

Bodendenkmalverdachtskarte und Denkmalliste

 

Baugrundgutachten, 


Bescheinigung Abbruch / Altlastenfreiheit

Gegebenenfalls städtebaulicher Vertrag nebst sonstigen Rahmenvereinbarungen mit Trägern öffentlicher Belange und Versogern

 

Sonstige Verträge und Vereinbarungen mit Nachbarn

Nachweis über vollständig geleistete Erschließungsbeiträge und Gebühren

 

Gegebenenfalls Lageplan und

 

Beweissicherungsgutachten über den Bauzustand von Außenbereichen und Nachbarobjekten, Straßen- und Gehwegoberflächen vor und nach Baumaßnahmen

 

Bei Räumungen und Gebäudeabriss Entsorgungsnachweise

 

 

 

B. Baurechtliche Unterlagen


 

1. Erstsichtung

2. Detailanalyse

3. Kauf / Fertigstellung

 

Bebauungsplan

 

Ggf. Bauvoranfrage

 

Bauantrag mit Genehmigung,

Stellplatznachweis und Nachweis gezahlter Stellplatzablösen

 

Bauantragspläne (Grundrisse, Schnitte, Ansichten)

 

Außenanlagenplan, Bestandsplan mit Abstimmungs- und Freigabevermerk der Feuerwehr, Entwässerungsgenehmigung 


Prüfbericht der Tiefgaragenbelüftung,

Baumfällgenehmigung

Schallschutzgutachten

 

Einmessungsbescheinigung

 

Absteckungsbescheinigung,

Nachweis und Vorlage behördlicher Abnahmen, von TÜV-Abnahmen


Abnahmeprotokolle der Feuerwehr,

Rohbauabnahmebescheinigung

 

 

C. Belastungen


 

1. Erstsichtung

2. Detailanalyse

3. Kauf / Fertigstellung

 

Auszug aus dem Baulastenverzeichnis


Information über nachbarrechtliche Vereinbarungen, Konflikte und Verfahren

 

Information zu laufenden oder möglichen künftigen Rechtsstreitigkeiten

 

Verträge über zeitweilige Einrichtungen, Veranstaltungen, Werbeflächen, Wegerechte, Baulasten, 

Grunddienstbarkeiten, Nießbrauchverträge, Nutzungsrechte, Erbbaurechtsverträge

 

Teilungserklärung

 

 

 

D. Baudaten, Gutachten


 

1. Erstsichtung

2. Detailanalyse

3. Kauf / Fertigstellung

Baubeschreibung, Baujahren,  

Fertigstellungsdaten

 

Aktuelle Bestandspläne (Grundrisse, Schnitte, Ansichten)

 

Flächenberechnungen:   Funktionsflächen (FF),

Bruttogrundflächen (BGF), Nettogrundflächen (NGF), Hauptnutzflächen (HNF), Nebennutzflächen (NNF), Verkehrsflächen (VF),

 

Farb- und Materialkonzept des Architekten

 

Bestandpläne für technische Anlagen und Einrichtungen

 

Baubeschreibung mit Angabe von Qualitäten und Standards,

Leitungspläne (Trassen- / Spartenpläne, Erschließung und Versorgung)

 

Altlastengutachten, hydrologisches Gutachten, Schallschutzgutachten und Schallschutznachweise, EMS-Gutachten

 

Brandschutzgutachten und Brandschutznachweise

Bedingtes Wärmeschutznachweis

 

Nachweis über Umsetzung der Energieeinsparverordnung (EnEV)

 

Nachweis über die Beseitigung von Altlasten und Schadstoffen


Mängelbeseitigung

 

Nachweis vertraglicher Gewährleistungsregelungen

 

Auflistung der Betriebseinrichtungen mit Einzelkostenangabe

 

Unternehmer- und Projektbeteiligtenliste mit Leistungsdefinitionen, Adressen, 


Unternehmer- und Planerverträge und Bürgschaften

 

Herstellungskosten und Nebenkosten


Bauabnahmeprotokolle mit Mängellisten,

Terminierung der Beseitigung


Architekten- und Schalplänen

Bautagebuch


Prüfstatik,

Rohbau: Errichterbescheinigung

 

Grundrisspläne und Details


Genehmigter Rettungswegplan mit Fluchtwegplänen

 

 

E. Mietflächen


 

1. Erstsichtung

2. Detailanalyse

3. Kauf / Fertigstellung

Mietflächen, Ausstattungen, Objektfotos

 

Angabe vorhandener bzw. möglicher Objektnutzungen und gegebenenfalls möglicher

Drittverwendungsmöglichkeiten

 

Teilbarkeit, Büroraumkonzepten

 

Angaben zur Ausbaukonzeption


Mieterliste mit Angabe von Mietflächen, Mietzinsen, Indexierungen, Mietlaufzeiten, Optionen, anfallenden Neben- und Betriebskosten

Mietflächendefinition und Mietflächennachweis

 

Angaben über Reinigungs-, Außenpflege-,

 

Müllbeseitigungsmaßnahmen und -konzepte

 

Einzelmietverträge mit Nachträgen und Standardmietvertrag

Gegebenenfalls Betreibervertrag mit Nachträgen

 

Information zu Vorauszahlungen, Bürgschaften, mietzinsfreien Zeiten

Instandsetzung und Instandhaltungsregelungen,

Mieterabnahmeprotokolle


Werbe- und Nutzungsvereinbarungen

Bestandsunterlagen aller Mieterumbauten und Mietereinbaute

 

 

F. Lebenszyklus und Betrieb


 

1. Erstsichtung

2. Detailanalyse

3. Kauf / Fertigstellung

 

Nachweis der Mietzahlungen

 

Neben- und Betriebskosten

 

Wartungslisten, Instandsetzungen und Reparaturen mit Kostenangaben

 

Laufzeiten und Kündigungsfristen von Sicherheits-, Wartungs-, Service- und Versorgerverträgen

Nebenkostenabrechnungen

 

Wartungsprotokolle

Wartungs-, Betreiber- und Serviceverträge


Übergabe Zählerstände und Schlüssel

Schließplan, Übergabeprotokolle, Schließkarte

 

Lüftung / Kälte: Bestandspläne


Versicherungsnachweise und -verträge (Haftpflicht, Feuer, etc.)

 


 

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