Immobilienthemen

Immobilien Grundbegriffe Teil I

-          Grundbuch

-          Erwerbsformen bei Immobilien

-          Steuerliche Betrachtung bei Erwerb

-          Auflassungsvormerkung

-          Erwerbskosten

-          Erschließungskosten

-          Bewirtschaftungskosten

-          Abschreibung

 


 

Grundbuch

 

Für den Rechtsverkehr ist es wichtig, die wesentlichen Rechtsverhältnisse eines Grundstückes zuverlässig und unverbindlich festzuhalten. Das Grundbuch wird bei den Amtsgerichten geführt. Seit Februar 2007 wurden alle Grundbücher in NRW auf die elektronische Grundbuchführung umgestellt.

 

Jedes Grundbuch besteht aus 5 Teilen:

1.       Aufschrift: Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Nummer des Blattes

2.       Bestandverzeichnis: Gemarkung, Flur, Flurstück

3.       Abteilung I:  Eigentümer, Miteigentümer, Grundlage der Eigentumseintragung

4.       Abteilung II: a) Belastungen mit Ausnahme von Hypotheken du Grundschulden, also z.b. Überfahrtsrechte

                                 Dritter, Wohnungsrecht, Nießbrauch und Reallast.

                             b) Beschränkungen wie z.b. Insolvenzverfahren, Nacherbfolge, Testamentsvollstreckung oder

                                 Zwangsversteigerung. Zum Schutz von Grundstückskäufern wird hier die Vormerkung

                                 eingetragen.

 

5.       Abteilung III: Hypotheken, Grund- und Rentenschulden einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden

                              Vormerkungen und Widersprüche

 

Die Rangverhältnisse unter den Rechten werden durch ihre Reihenfolge bestimmt. Soweit die Rechte in verschiedenen Abteilungen eingetragen sind, hat das unter Angabe eines früheren Tages eingetragene Recht den Vorrang. Bei der Erlösverteilung innerhalb einer Zwangsversteigerung werden die Gläubiger nach Reihenfolge befriedigt.

 

Beim Amtsgericht geführtes Register, welches die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks darlegt. Es gibt Auskunft über die Größe und Nutzungsart sowie die Eigentumsverhältnisse. Außerdem enthält es eine Aufstellung der Rechte an anderen Grundstücken sowie der Lasten und Beschränkungen. Jeder mit berechtigtem Interesse (z.b. Käufer) kann das Grundbuch einsehen. Es genießt öffentlichen Glauben, das heißt, auf die Richtigkeit der Angaben kann vertraut werden.“

(Quelle: Glossar, Grundbuch, FOCUS Online, 2008)

 


 

 

Erwerbsformen bei Immobilien

 

Die übliche Form Eigentum an einem Grundstück, einem Gebäude oder einem Teil von diesem zu übertragen, vollzieht sich in drei Phasen: 1. Abschluss des Kaufvertrages, 2. Antrag des Käufers und Bewilligung durch den Verkäufer auf Auflassung zur Änderung der Rechtsverhältnisse. 3. Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch.

 

Eine Sonderform ist der Erwerb durch Zuschlag im ZV-Verfahren. Es handelt sich um einen staatlichen Hoheitsakt, bei der Übertragung des Eigentums ist der bisherige Eigentümer nicht beteiligt.

Weitere Formen des Erwerbs sind die Schenkung, Ehevertrag (bei Gütergemeinschaft) und die Erbschaft. Weiterhin gibt es Erwerbsformen im weiteren Sinn bei Umwandlung und Zusammenschluss von Gesellschaften.

 

 


 

 

Steuerliche Betrachtung bei Erwerb

 

Im Zusammenhang mit dem Erweb und Besitz von Immobilien sind drei Steuerarten zu beachten:

a) Verkehrsteuern: Diese Steuern werden ausgelöst, wenn das Eigentum am Grundbesitz übertragen wird Grunderwerbsteuer oder Leistung erbracht werden (Umsatzsteuer).

b) Besitzsteuer: Eigentum und Vermögen werden steuerlich belastet (Grundsteuer, Vermögenssteuer).

c) Ertragssteuer: Einkünfte aus dem Grundbesitz werden steuerlich erfasst, nachdem abzugsfähige Belastungen verrechnet wurden (Einkommensteuer).

 


 

 

Auflassungsvormerkung

 

Zwischen einer Beurkundung des Kaufvertrages und der Eintragung im Grundbuch vergeht oft längere Zeit.

Es ist deshalb zweckmäßig, zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers im Grundbuch (Abteilung II) eintragen zu lassen. Mit der Eintragung wird der Grundstückskäufer davor geschützt, dass sein Anspruch auf Verschaffung des Eigentums durch andere Eintragungen beeinträchtigt oder vereitelt wird.

 

„Sichert den schuldrechtlichen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück. Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuches eingetragen. Sie schützt den zukünftigen Eigentümer davor, dass der Verkäufer ein Objekt beispielsweise an eine weitere Person verkauft und/oder mit Grundpfandrechten belastet, die nicht mit dem Erwerb der Immobilie zusammenhängen.“

(Quelle: Glossar, Auflassungsvormerkung, FOCUS Online, 2008)

 

 


 

 

Erwerbskosten

 

Alle Kosten, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie anfallen. Dazu zählen die Maklerprovision, die Gerichts- und Notargebühren als auch die Vermessungskosten und Kosten für den Grundbucheintrag und Bodenuntersuchungen. Bei nicht zur Selbstnutzung vorgesehenen Immobilien können die Erwerbskosten steuerlich abgesetzt werden.

 

Die Maklerkosten betragen im Regelfall zwischen 3 und 6 Prozent des Kaufpreises, zzgl. Mehrwertsteuer. Dazu kommen noch Gebühren für Notar und Grundbuchamt. Als weitere Kaufnebenkosten berechnet das Finanzamt die Grunderwerbsteuer, die, regional unterschiedlich, zwischen 3,5 Prozent und 5,0 Prozent des Kaufpreises beträgt.

 


 

 

Erschließungskosten

 

Erschließungskosten beinhalten alle Kosten, die für den Anschluss des Grundstücks an Kanalisation, Wasser- und Energieversorgung anfallen. Zudem sind anteilige Kosten des Straßenbaus (Gehweg und Beleuchtung), öffentlicher Grünflächen und der Kinderspielplätze, Lärmschutzanlagen , sowie dass Telefon- und Kabelfernsehnetz zu entrichten.

Für den Grundstückkauf wird unterschieden zwischen erschließungskostenfreien Grundstücken (der Beitrag ist schon im Grundstückspreis enthalten bzw. bereits vom Vorbesitzer gezahlt worden) und Grundstücken, für bei welchen die Erschließungskosten noch gezahlt werden müssen, unterschieden.

Die private Erschließung, also die Erschließung innerhalb des Grundstückes, liegt in Bauherrenhand. Diese Kosten gehören nicht zu den hier erwähnten Erschließungskosten, sondern zu den Baukosten. Je nach Bedarf und Ausmaß werden sie unterschiedlich hoch ausfallen.

 

„Kosten, die entstehen, um ein Grundstück baureif zu machen. Dazu gehören Aufwendungen für den Anschluss des Grundstücks an die Kanalisation, an öffentliche Verkehrswege und an die Wasser– und Energieversorgung.“

(Quelle: Baugeld-Lexikon, Erschließungskosten, FOCUS Online, 2008)

 


 

 

Bewirtschaftungskosten

 

Bewirtschaftungskosten sind Regelkosten, die sich aus der laufenden Inbetriebnahme einer Immobilie ergeben. Dazu zählen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, Abschreibungen und das Mietausfallwagnis. Bei einem Eigentümer, der seine Immobilie selbst bewohnt, kommt der Besitzer selbst für sämtliche Instandhaltungs- und Verwaltungskosten auf. Bei einem Mehrfamilienhaus mit Eigentumswohnung, zahlt die Eigentümergemeinschaft anteilmäßig und zumeist vierteljährlich die laufenden Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Zu unterscheiden sind die umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, als auch die nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden können

Als grobe Richtlinie gilt, dass Immobilienbesitzer ca. 2,- EUR / m² Wohnfläche für laufende Betriebskosten einplanen sollten. Hinzukommen ca. 0,50 EUR /m² als Rücklage für Reparaturen oder spätere Instandsetzung. Die Bewirtschaftungskosten für den Mieter werden in der Regel in den zu zahlenden Nebenkosten erfasst und monatlich mit der Miete bezahlt. Am Ende des Kalenderjahres erhält der Mieter eine Nebenkostenabrechnung, in der die Bewirtschaftungskosten entsprechend der Wohnfläche und der Anzahl im Haushalt lebenden Personen erfasst sind.

 

„Ausgaben für den laufenden Betrieb und Unterhalt einer Immobilie. Bei vermieteten Immobilien gibt es zwei verschiedene Arten:
• umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die dem Mieter in Rechnung gestellt werden können (beispielsweise Müllabfuhr und Straßenreinigung). Sie sind für den Vermieter ein durchlaufender Posten
• nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden können (beispielsweise Verwalterkosten und Instandhaltungsrücklage).“

(Quelle: Glossar, Bewirtschaftungskosten, FOCUS Online, 2008)

 


 

 

Abschreibung

 

Die Wertminderung von Wirtschaftsgütern wird jährlich zu einem bestimmten Prozentsatz als steuerlicher Verlust von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgesetzt.

Der Wert für den Grund und Boden (Grundstück) wird jedoch nicht in die Abschreibung einbezogen. Es gibt folgende Abschreibungsformen:

• lineare Abschreibung: jährlich gleichbleibende Abschreibungsbeträge
• degressive Abschreibung: jährlich abnehmende Abschreibungsbeträge

Bei Altbauten ist nur die lineare Abschreibung möglich, bei Neubauten besteht ein Wahlrecht zwischen beiden Abschreibungsformen.

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